Nemovitosti a daň z příjmu

11.03.2024 00:00

Vlastníte nemovitost a nejste si jisti, jaké se na vás vztahují daňové povinnosti? Pokud jste fyzická osoba, odpovíme vám na všechny otázky ohledně daně z příjmů.

Prodej nemovitosti se dle Zákona č. 586/1992 Sb. o dani z příjmů dále jen (ZDP) daní podle § 10 jako ostatní příjem. Oproti příjmu můžete jako výdaj použít nabývací cenu nemovitosti (cenu, za kterou jste původně nemovitost koupili) a další výdaje spojené s prodejem (provizi makléři, advokátovi atd.). Rozdíl mezi příjmem a výdajem je základ daně dále jen (ZD). Tento ZD následně zdaníte sazbou 15 % nebo 23 %. Nižší sazba se použije u ZD do výše 1 582 812 Kč pro rok 2024. ZD, který tuto hodnotu převyšuje bude zdaněn sazbou 23 %.

Pokud budete nemovitost prodávat se ztrátou, tedy výdaje jsou vyšší než-li příjmy, základ daně je nula a žádnou daň nehradíte. 

ZDP, ale také nabízí osvobození příjmu v případě splnění určitých podmínek. Podmínky pro osvobození prodeje nemovitosti jsou uvedeny níže.

Nemovitost jsem nabyl po 31.12.2020

1. V nemovitosti mám bydliště alespoň dva roky (§ 4 odst. 1 písm. a) - ZDP)
2. V nemovitosti nemám bydliště dva roky, ale peněžní prostředky chci použít na obstarání vlastní bytové potřeby. (§ 4 odst. 1 písm. a) - ZDP)
   
   Pokud se rozhodnete o využití tohoto osvobození, musíte svůj záměr oznámit správci daně (FÚ) do termínu pro podání daňového přiznání. (§ 4b odst. 2 - ZDP) Tyto peněžní prostředky pak musíte použít na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího zdaňovacího období (kalendářního roku). (§ 4b odst. 3 - ZDP)
   
   Př. nemovitost prodám 31.10.2023 a chci využít osvobození podle podmínky č. 2. Musím oznámit FÚ do 1.4.2024 svůj záměr a následně do 31.12.2024 použít peněžní prostředky na obstarání nemovitosti.
3. Vlastním nemovitost alespoň deset let. (§ 4 odst. 1 písm. b) - ZDP)

Pokud jste nemovitost nabyli před koncem roku 2020, vztahuje se na vás staré znění legislativy. Jediné osvobození pro tyto nemovitosti je vlastnictví alespoň pět let.

Co když nemovitost zdědím a chci ji prodat

V tomto případě se doba vlastnictví zůstavitele a dědice sčítají. Pokud zůstavitel nabyl nemovitost před 31.12.2020 a nemovitost držel 4 roky a dědic další 2 roky, tak příjem z této nemovitosti je osvobozen, neboť byl splněn časový test vlastnictví pěti let.

Je důležité upozornit, že se sčítá pouze doba vlastnictví zůstavitele a dědice. Může nastat situace, kdy dojde k nabytí nemovitosti po zůstaviteli (nemovitost vlastnil 20 let), tuto nemovitost drží dědic jeden rok a poté zemře. Do časového testu následujícího dědice se započítává pouze jeden rok po posledním zůstaviteli.

Co když mi nemovitost dali darem rodiče

Dary v přímé linii jsou také osvobozené od daně z příjmů. Nicméně v tomto případě nedochází ke sčítání dob vlastnictví. Pokud obdržíte nemovitost darem, musíte splnit podmínky pro osvobození viz. výše. 

Nemovitost pronajímám, ale teď ji chci prodat

Záleží na tom, jakým způsobem nemovitost pronajímáte:

• Pokud k pronájmu máte živnostenské oprávnění příjmy daníte podle § 7 ZDP (bude se nejspíše jednat o krátkodobé pronájmy Airbnb nebo Booking) a evidujete tuto nemovitost v obchodním majetku, tak příjem z prodeje této nemovitosti bude osvobozen po splnění časového testu, ale tento časový test se začíná počítat až poté co nemovitost vyřadíte z obchodního majetku (přestanete ji evidovat v obchodním majetku). 
• Pokud se jedná o dlouhodobý pronájem podle § 9 ZDP tak zde žádný obchodní majetkem neexistuje a nemovitost je osvobozena po splnění časového testu pěti nebo deseti let (předpokládáme, že v nemovitosti nebydlíte a pouze ji pronajímáte).